부동산 신탁 제도는 부동산을 목적한 신탁으로, 다양한 유형과 방식이 존재합니다. 특히 담보신탁과 근저당권 설정은 금융 거래에서 중요한 역할을 합니다.
부동산 신탁 제도
부동산 신탁의 의의 및 법령
부동산 신탁은 부동산을 관리하거나 처분하기 위해 설정되는 신탁으로, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 토지신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등으로 분류됩니다. 부동산 신탁회사는 자본시장법에 따라 인가를 받은 금융기관으로, 자본시장법이 우선적으로 적용되며, 이후 신탁법이 적용됩니다.
유형
부동산 신탁은 영리 목적에 따라 영리 부동산신탁과 비영리 부동산신탁으로 나눌 수 있습니다. 비영리 부동산신탁의 경우는 주로 재건축조합과 같은 특정한 상황에서 발생하며, 그 외의 비영리 신탁은 드물게 존재합니다. 영리 부동산신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁, 토지신탁 등으로 나누어지며, 각 신탁계약서에 따라 특약사항이 추가되어 구체적인 유형을 결정합니다.
근저당권 설정과 부동산 담보신탁
개요
대출 시 금융기관이 물적 담보를 확보하는 전형적인 방법은 근저당권 설정과 부동산 담보신탁입니다. 근저당권 설정은 대출 시 대출금액의 120%~130%를 채권최고액으로 설정하는 방식이며, 부동산 담보신탁은 대출 시 우선수익권을 취득하는 방식으로 대출금액의 120%~130%를 우선수익권 증서금액으로 정합니다.
차이점
두 방식의 가장 큰 차이는 등기부 등본에서의 표기입니다. 근저당권 설정은 을구에 표기되지만, 담보신탁은 갑구에 표기됩니다. 이는 담보신탁이 형식상으로 소유권이 위탁자로부터 수탁자에게 이전되기 때문에 발생하는 차이입니다. 또한, 대출 여부를 확인하는 방법에서도 차이가 있습니다. 담보신탁은 신탁원부를 통해 대출 여부를 확인해야 하지만, 근저당권 설정은 채권최고액과 근저당권자가 등기부에 표기되어 있어 간접적으로 대출 여부를 확인할 수 있습니다.
부동산 신탁과 담보신탁의 실무 활용
부동산 신탁 및 담보신탁은 부동산 거래 및 금융 거래에 있어 필수적인 요소입니다. 실무에서는 다음과 같은 점을 고려해야 합니다.
- 신탁계약서 작성: 신탁계약서에 명확한 특약사항을 추가하여 각 신탁의 목적과 성격을 분명히 해야 합니다.
- 법령 준수: 신탁 관련 법령을 준수하여 계약이 체결되어야 하며, 필요한 인가를 받아야 합니다.
- 등기부 확인: 대출 여부 및 담보 설정 상태를 확인하기 위해 등기부를 정기적으로 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
부동산 신탁은 무엇인가요?
부동산 신탁은 부동산을 관리하거나 처분하기 위해 설정되는 신탁으로, 다양한 유형이 있으며 금융기관에 의해 운영됩니다.
담보신탁과 근저당권의 차이점은 무엇인가요?
담보신탁은 소유권이 수탁자에게 이전되며 갑구에 표기되는 반면, 근저당권은 을구에 설정되어 대출 여부를 간접적으로 확인할 수 있습니다.
부동산 신탁을 설정할 때 주의할 점은 무엇인가요?
신탁계약서의 특약사항을 명확히 하고, 관련 법령을 준수하며, 등기부를 정기적으로 확인해야 합니다.
비영리 부동산신탁은 어떤 경우에 이루어지나요?
주로 재건축조합에서 재건축사업을 시행하기 위해 조합원으로부터 부동산을 수탁할 때 비영리 부동산신탁이 이루어집니다.
부동산 담보신탁의 장점은 무엇인가요?
부동산 담보신탁은 대출 시 우선수익권을 확보할 수 있어 자산의 안전성을 높이는 데 기여합니다.
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